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AMR Marktbericht Friedrichshafen

Immobilienpreise Friedrichshafen 2026

Ihr Immobilienmakler für Friedrichshafen

Was Wohnungen und Häuser in Friedrichshafen aktuell kosten – bereinigt um Mehrfachinserate, nur Bestandsimmobilien.

Stand: Oktober 2026 · Bestandsimmobilien ohne Neubau · Angebote der letzten 12 Monate, jede Immobilie nur einmal gezählt · geprüft von Alexander Richter

Was ist meine Immobilie wert?
Wohnung · Median je m²4.135€/m²
Haus · Median je m²4.231€/m²
Mehrfamilienhaus · Median je m²3.489€/m²
Mittlere Online-Dauer Wohnung76Tage

Kennzahlen je Objektart

In Friedrichshafen wurden in den letzten zwölf Monaten 468 Bestandswohnungen angeboten. Gut jede dritte davon wurde während der Online-Phase im Preis gesenkt. Häuser verkaufen sich schneller: Die mittlere Online-Dauer liegt bei 61 Tagen, nur knapp jedes vierte Haus wurde günstiger.

Eigentumswohnungen im Bestand

KennzahlFriedrichshafen
Angebotspreis je m² (Median)4.135 €
Angebotene Objekte (12 Monate)468
Angebotspreis (Median)326.500 €
Wohnfläche (Median)79 m²
Mittlere Online-DauerBasis: 322 beendete Angebote76 Tage
Preissenkung während der Online-Phase34 %
Neue Kaufangebote pro Monat29
Aktuell online161

Quelle: Auswertung AMR Immobilien auf Basis von Angebotsdaten von ImmoMetrica und ergänzt um eigene Marktforschung. Angebotspreise, keine Kaufpreise. Nur Bestandsimmobilien; Mehrfachinserate derselben Immobilie sind zusammengeführt (in Friedrichshafen rund 18 % aller Inserate). Zeitraum: Objekte, die zwischen Oktober 2025 und Oktober 2026 online waren; Online-Dauer und Preissenkung beziehen sich auf Angebote, die in diesem Zeitraum endeten.

Ihren Käufer kennen wir bereits.Jetzt wollen wir Sie kennenlernen.

Bevor eine Immobilie in Friedrichshafen öffentlich inseriert wird, bieten wir sie zuerst unseren vorgemerkten und geprüften Kaufinteressenten an – diskret und ohne öffentliche Preishistorie.

Kostenlose Ersteinschätzung
über890vorgemerkte Kaufinteressenten für Friedrichshafen

Aktive Kauf-Suchprofile in unserer Kundendatenbank, die Friedrichshafen einschließen, in den letzten 12 Monaten aktualisiert; jede Person einmal gezählt. Stand: Oktober 2026.

Preisverlauf seit 2021

Der Höchststand lag 2022. Mit dem Zinsanstieg gaben die Angebotspreise 2023 um rund neun Prozent nach und bewegen sich seitdem seitwärts. Bei Wohnungen ziehen die Preise 2026 wieder leicht an, bei Häusern ist die Bodenbildung noch nicht ganz abgeschlossen.

WohnungHaus€/m²
3.7504.2504.7505.250202120222023202420252026Haus 4.280Wohnung 4.158

Median der Angebotspreise je m² nach Jahr der ersten Einstellung, Bestand, jede Immobilie einmal gezählt. Angebotspreise, keine Kaufpreise. 2021 mit etwas geringerer Datenabdeckung, 2026 bis 23.10.

Werte als Tabelle anzeigen
JahrWohnungHausMehrfamilienhaus
20214.462 (256)4.935 (44)3.539 (31)
20224.459 (297)5.038 (82)3.917 (41)
20234.074 (265)4.567 (74)3.225 (32)
20244.064 (305)4.576 (63)3.369 (33)
20254.056 (299)4.350 (97)3.594 (58)
20264.158 (276)4.280 (64)3.444 (30)

Was in Friedrichshafen am schnellsten verkauft wird

Am schnellsten finden in Friedrichshafen Häuser bis 750.000 € und kleine Wohnungen bis 250.000 € einen Käufer. Große und hochpreisige Wohnungen ab 110 m² oder 600.000 € bleiben dagegen über 100 Tage online – fast jede zweite wird im Preis gesenkt. Gerade hier entscheidet der Startpreis.

Median Häuser: 51 Tage22 % im Preis gesenkt
schneller als der MedianMedian oder längerMedian
  • bis 500.000 €43 Tage
  • 500.000 bis 749.000 €46 Tage
  • Einfamilienhaus freistehend49 Tage16 % im Preis gesenkt
  • Reiheneckhaus49 Tage
  • Reihenmittelhaus53 Tage33 % im Preis gesenkt
  • Doppelhaushälfte54 Tage16 % im Preis gesenkt
  • ab 750.000 €63 Tage

Mittlere Online-Dauer (Median) der Angebote, die in den letzten 24 Monaten endeten; nur Segmente mit mindestens 15 Objekten. Ein Objekt kann in mehreren Segmenten vorkommen.

Lagen und Teilräume in Friedrichshafen

Friedrichshafen ist vielfältig: vom Seeufer der Kernstadt über Fischbach und Manzell bis zu den Ortschaften Ailingen, Ettenkirch, Kluftern und Raderach. Gefragt sind Lagen mit guter Infrastruktur und Seenähe – etwa Ailingen oder Fischbach.

Angebotspreise nach Postleitzahl (Median je m², 12 Monate)

88045

Innenstadt, Westen, Schnetzenhausen

Wohnung4.245€/m²189 Objekte
Haus4.299€/m²36 Objekte
88048

Fischbach, Manzell, Ailingen, Ettenkirch, Kluftern, Raderach u. a.

Wohnung4.229€/m²124 Objekte
Haus4.274€/m²33 Objekte
88046

Osten und Norden, Löwental

Wohnung3.817€/m²154 Objekte
Haus4.094€/m²34 Objekte

Bodenrichtwerte in Friedrichshafen

Bodenrichtwerte (Stichtag 01.01.2025) reichen in Friedrichshafen von rund 300 €/m² in den Weilern von Ettenkirch bis über 2.000 €/m² in Seelagen der Kernstadt. Sie zeigen den Grundstückswert, nicht den Immobilienpreis.

TeilraumSpanne €/m²Beispiele aus der Richtwertliste
Kernstadt (ohne Seelagen)440 – 1.050Zeppelindorf 440, Jettenhausen/Meistershofen 480, Waggershausen 490, Windhag 600, Schwabstraße/Goethestraße 690, Schmidstraße 1.000, westlich Miettingerplatz 1.050
Kernstadt Seelagen1.850 – 3.100Hinterer Hafen 1.850, westlich vom Strandbad 2.050, südlich Olgastraße, südlich Achstraße, Seemoos Süd 2.250, Seemooser Weg 2.450, Seegrundstücke Altstadt 3.100
Fischbach, Manzell, Spaltenstein, Schnetzenhausen400 – 620Schnetzenhausen 400, Spaltenstein 480, Manzell 540, Fischbach 620
Ailingen mit Berg, Bunkhofen, Ittenhausen, Lottenweiler, Unterraderach360 – 640Ittenhausen 360, Oberlottenweiler 390, Unterraderach 400, Berg 430, Ortslage 460, Bunkhofen 480, Haldenberg 640
Kluftern mit Efrizweiler, Lipbach360 – 600Lipbach 360, Efrizweiler 380 bis 430, Ortslage 450, Lachenäcker 600
Raderach410Ortslage
Ettenkirch mit Hirschlatt290 – 330Weiler 290, Ortslage/Eggenweiler 320, Hirschlatt 330

Wohnbauland und gemischte Bauflächen; Bauland im Außenbereich: 220 bis 270 €/m². Bodenrichtwerte: BORIS-BW, Gutachterausschuss Östlicher Bodenseekreis, Stichtag 01.01.2025.

Neubau separat

Neubauwohnungen: rund 60 % über dem Bestand

Neubauwohnungen werden in Friedrichshafen im Median für 6.656 €/m² angeboten – rund 60 % über dem Bestand. Diese Werte sind nicht in den Bestandszahlen enthalten.

Neubau Wohnung, Median6.656 €/m²
Bestand Wohnung, Median4.135 €/m²
Neubau-Angebote (12 Monate)193
Mittlere Online-Dauer Neubau46 Tage

Neubau: ImmoMetrica-Marktstatistik, letzte 12 Monate, nicht um Mehrfachinserate bereinigt.

Wer kauft in Friedrichshafen?

Eigennutzer und Kapitalanleger sind in Friedrichshafen gleichermaßen am Markt. Eigennutzer schätzen den Arbeitsmarkt der Industriestadt, die Hochschulen und die Nähe zum See. Für Kapitalanleger ist die stabile Mietnachfrage interessant: Bestandswohnungen werden im Median für 14,67 €/m² kalt angeboten und sind nach rund zwei Wochen vom Markt.

Angebotsmiete Bestandswohnung14,67€/m² kaltMedian, 12 Monate
Mietangebote online13Tagemittlere Online-Dauer
Bruttomietrendite rechnerisch4,3%Angebotsmiete × 12 / Angebotspreis, vor Kosten
Einwohner62.796größte Stadt im Bodenseekreis (31.12.2024)

Mieten: ImmoMetrica-Marktstatistik, Bestand, nicht um Mehrfachinserate bereinigt.

Aus unserer Praxis

Immobilie verkaufen in Friedrichshafen: typische Fehler

Die Zahlen zeigen: Wer zu hoch startet, verliert Zeit und am Ende oft Geld. Diese Fehler sehen wir bei Verkäufen am Bodensee immer wieder.

  1. 01

    Zu hoch starten

    Der höchste noch denkbare Preis schreckt Käufer ab. Mit jeder Woche Online-Zeit verliert die Immobilie an Attraktivität.

    34 % der Bestandswohnungen in Friedrichshafen wurden während der Online-Phase im Preis gesenkt.
  2. 02

    Schrittweise senken

    Wer mehrfach nachgibt, signalisiert Verhandlungsspielraum und verkauft am Ende oft unter Marktwert.

  3. 03

    Unterlagen nicht prüfen

    Beispiel aus unserer Praxis: Eine nachgemessene Wohnfläche (+17 m²) brachte 80.000 € Mehrerlös.

  4. 04

    Potenziale übersehen

    Ausbau, Erweiterung, Teilung oder eine andere Nutzung des Grundstücks können den Wert deutlich verändern.

  5. 05

    Handyfotos und Standardanzeige

    Die Präsentation entscheidet über die ersten Anfragen – und die ersten Wochen sind die wichtigsten.

  6. 06

    Inserieren und hoffen

    Ohne aktive Käuferansprache bleibt der Verkauf dem Zufall überlassen.

  7. 07

    Besichtigungstourismus

    Viele Termine mit ungeprüften Interessenten statt einer sauberen Vorauswahl kosten Zeit und Nerven.

So gehen wir vor

  1. 1

    Vorbereitung

    Unterlagen prüfen, Potenziale klären, Preis aus Live-Angebot und echter Nachfrage ableiten.

  2. 2

    Secret Sale

    Zuerst vorgemerkten, geprüften Suchkunden anbieten – diskret und ohne öffentliche Preishistorie.

  3. 3

    Öffentliche Vermarktung

    Erst dann mit professioneller Präsentation auf den Portalen, mit Vorauswahl der Interessenten.

Was ist Ihre Immobilie in Friedrichshafen wert?

Durchschnittswerte ersetzen keine Bewertung. Wir ordnen Ihre Immobilie mit Live-Angebot, echter Nachfrage und unseren vorgemerkten Kaufinteressenten ein.

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AMR Immobilien vor Ort

Ihr Makler für Friedrichshafen

Als Immobilienmakler in Friedrichshafen begleiten wir Eigentümer in der Kernstadt, in Fischbach, Manzell und Schnetzenhausen sowie in Ailingen, Ettenkirch, Kluftern und Raderach beim Verkauf von Wohnungen und Häusern – von der Bewertung auf Basis echter Marktdaten über die diskrete Ansprache vorgemerkter Kaufinteressenten bis zum Notartermin. Persönlich betreut aus unserem Büro in der Karlstraße 5.

Was ist meine Immobilie wert?Erstgespräch vereinbaren
Von uns verkaufte Immobilienüber 140Wohnungen und Häuser
Vorgemerkte Kaufinteressentenüber 890mit Suchprofil für Friedrichshafen

Verkaufte Immobilien: alle Verkäufe durch AMR Immobilien laut eigener Kundendatenbank, Stand Oktober 2026. Aus Diskretionsgründen ohne Preise und Adressen.

Referenzen

Zuletzt verkauft in Friedrichshafen

Eine Auswahl unserer jüngsten Verkäufe in Friedrichshafen – ohne Adresse, aus Respekt vor unseren Kundinnen und Kunden.

Einfamilienhaus FriedrichshafenVerkauft

Einfamilienhaus

Friedrichshafen

Vermarktung
2 Wochen
2-Familienhaus FriedrichshafenVerkauft

2-Familienhaus

Friedrichshafen

Vermarktung
3 Wochen
3-Familienhaus FriedrichshafenVerkauft

3-Familienhaus

Friedrichshafen

Vermarktung
3 Wochen
Alexander Michael Richter

Marktdaten geprüft von

Alexander Michael Richter

Gründer & Geschäftsführer, AMR Immobilien GmbH, Friedrichshafen

Zahlen allein verkaufen keine Immobilie. Ich prüfe jeden Monat, ob die Werte zu dem passen, was wir täglich im Markt erleben: in Besichtigungen, in Gesprächen mit Kaufinteressenten und bei jedem Verkauf. Wo Daten verzerrt sind, lassen wir sie weg, statt sie schönzurechnen.

Ausgezeichnete Qualität. Unabhängig geprüft.

Google5,0 von 5 Sternen

Über 160 Bewertungen von Kundinnen und Kunden am Bodensee (Stand November 2026).

Bewertungen ansehen
2026Top 10 beim Deutschen Immobilienpreis

Kategorie Local Hero: regional führende Immobilienunternehmen mit hoher Kundenzufriedenheit und nachhaltigem Wachstum.

Pressemitteilung
2026Zertifiziert nach DIN EN 15733

Europaweite Norm für Maklerdienstleistungen: geprüfte Fachkompetenz, dokumentierte Prozesse, Transparenz.

2025Capital: 5 Sterne für herausragende Maklerleistung

Unabhängige Analyse von Qualifikation, Prozessen, Marktkompetenz und Kundenerfolg.

Zum Ranking

„Sehr engagiertes Team, hervorragende Kommunikation. Immobilienverkauf hat perfekt geklappt. Sehr gute Betreuung vom Erstkontakt bis zur Übergabe.“

Frank Thorenz

„Herzlichen Dank für den professionellen Verkauf und die zuverlässige Abwicklung unserer Immobilie. Die Zusammenarbeit war angenehm, transparent und effizient.“

Anja Butscher

„Dank AMR Immobilien konnten wir unsere Immobilie in sehr kurzer Zeit zu unserem Wunschpreis verkaufen. Wir fühlten uns jederzeit bestens betreut.“

Bea Überall

So rechnen wir

  1. 01

    Jede Immobilie nur einmal

    Viele Immobilien werden mehrfach oder immer wieder neu inseriert. Wir führen diese Inserate zusammen und zählen jedes Objekt nur einmal, mit dem zuletzt verlangten Preis. In Friedrichshafen betrifft das rund 18 % aller Inserate.

  2. 02

    Median statt Durchschnitt

    Wir zeigen den Median: Einzelne Luxus- oder Sanierungsobjekte verzerren den Wert nicht. Jeder Wert beruht auf mindestens 15 Objekten.

  3. 03

    Nur Bestand

    Neubau-Angebote haben ein eigenes Preisniveau (in Friedrichshafen rund 6.700 €/m²) und würden den Markt für gebrauchte Immobilien verzerren. Sie sind deshalb nicht enthalten und werden separat ausgewiesen.

  4. 04

    Fehlinserate fliegen raus

    Fake- und Spam-Inserate, Fertighaus-Werbung sowie Angebote mit Nießbrauch oder Erbbaurecht werden aus der Auswertung entfernt.

  5. 05

    Monatlich aktualisiert

    Die Werte werden jeden Monat neu berechnet und von uns geprüft.

Häufige Fragen zu den Immobilienpreisen in Friedrichshafen

Bestandswohnungen werden in Friedrichshafen im Median für 4.135 €/m² angeboten (Angebotspreise der letzten 12 Monate, jede Immobilie einmal gezählt). Eine typische Wohnung mit 79 m² wird für rund 326.500 € angeboten.

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